Morador paga aluguel em dia, entrega o imóvel pintado e proprietário se recusa a devolver o caução que foi pago no começo da locação: entenda quando o dono pode recursar a devolver o dinheiro, segundo advogados
Mesmo com aluguel quitado e imóvel devolvido, há situações específicas em que parte ou todo o caução pode ficar com o proprietário
O inquilino paga o último aluguel, entrega as chaves e espera receber de volta o dinheiro deixado como garantia no início do contrato.
O problema começa quando o proprietário informa que não devolverá o caução.
A retenção pode acontecer em algumas situações, como diante de aluguéis em aberto ou danos comprovados no imóvel. Mas o valor não vira automaticamente dinheiro do locador quando o contrato termina.
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O caução continua pertencendo ao inquilino
Na locação residencial, a caução em dinheiro pode corresponder a, no máximo, três meses de aluguel.
A Lei do Inquilinato determina que esse valor seja depositado em caderneta de poupança e que os rendimentos obtidos sejam revertidos ao locatário quando a quantia for levantada.
O caução pode ser usado para cobrir pendências do contrato, mas o restante deve ser devolvido quando não houver valores a descontar.
Quando o proprietário pode descontar do caução?
O valor pode ser usado para cobrir obrigações que realmente ficaram pendentes ao final da locação.
| Situação | Pode haver desconto? |
|---|---|
| Aluguéis em atraso | Sim |
| Contas e encargos de responsabilidade do inquilino | Sim |
| Condomínio ordinário em aberto | Sim |
| Danos causados pelo morador | Sim, quando comprovados |
| Desgaste normal do imóvel | Não deve ser tratado como dano |
| Fim normal do contrato, sem dívida ou dano comprovado | Não justifica reter o valor |
Se a dívida ou o reparo custar menos do que o caução disponível, o abatimento deve corresponder ao que efetivamente for devido, com devolução do restante.
Desgaste do uso não é a mesma coisa que dano
A Lei do Inquilinato determina que o imóvel seja devolvido no estado em que foi recebido, mas faz uma ressalva para as deteriorações provocadas pelo uso normal.
Isso significa que envelhecimento natural de componentes, pequenas marcas compatíveis com o tempo de ocupação e desgaste comum não devem ser tratados automaticamente como avarias provocadas pelo morador.
A comparação entre as condições do imóvel na entrada e na saída ajuda a identificar o que é dano e o que decorre do uso normal.
Pintar o imóvel garante que o dinheiro será devolvido?
Não necessariamente.
Entregar as paredes pintadas não elimina um aluguel atrasado, uma conta pendente ou outro dano que tenha sido causado durante a locação.
Por outro lado, se as obrigações foram quitadas e o imóvel foi devolvido sem danos além do desgaste normal, o proprietário precisa justificar qualquer valor que pretenda descontar.
A vistoria de entrada faz diferença
Um dos documentos mais importantes nessa discussão é o laudo feito no início da locação.
Ele permite comparar como o imóvel estava quando o inquilino recebeu as chaves e como foi devolvido.
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal já decidiu que uma vistoria produzida unilateralmente somente no final da locação não é suficiente, por si só, para provar que determinado dano foi causado pelo antigo morador.
O que fazer se o proprietário não quiser devolver?
O primeiro passo é pedir por escrito a explicação do valor que será retido.
Se o motivo forem reparos, o inquilino pode solicitar a identificação dos danos e os documentos usados para justificar a cobrança, como fotografias, laudos, orçamentos ou comprovantes.
Também vale comparar essas informações com a vistoria realizada no início do contrato.
Quando não existe dívida nem dano comprovado além do desgaste normal, o caução não deve ser tratado como uma taxa simplesmente perdida com o fim da locação.
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