Reforma tributária muda cobrança de impostos sobre aluguéis a partir de 2027
Nova etapa do sistema começa no próximo ano e cria regras diferentes conforme quantidade de imóveis, renda obtida e perfil do proprietário
A forma de tributação dos aluguéis começa a mudar em 2027 com o avanço da reforma tributária do consumo. A alteração, porém, não significa que todo proprietário que recebe aluguel passará automaticamente a pagar um novo imposto.
A Lei Complementar nº 214/2025 incluiu as operações de locação no sistema formado pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). A implantação será gradual. Em 2027, a CBS entra efetivamente no lugar de PIS e Cofins, enquanto o IBS continuará em fase de transição.
Para as pessoas físicas, a legislação criou limites justamente para separar pequenos proprietários daqueles cuja atividade de locação tem dimensão maior.
Quem pode entrar na nova cobrança
Pela regra geral, a pessoa física será considerada contribuinte de IBS e CBS sobre os aluguéis quando reunir duas condições ao mesmo tempo no ano anterior: ter receita anual superior a R$ 240 mil com locação e manter mais de três imóveis distintos alugados.
O valor de R$ 240 mil é uma referência legal sujeita à atualização pelo IPCA. A Receita Federal reforça que quem possui até três imóveis ou fica abaixo do limite de receita, em regra, não entra nessa tributação apenas por receber aluguel.
Há ainda uma hipótese de enquadramento durante o próprio ano. A legislação prevê a entrada no regime quando a receita com locação ultrapassar em mais de 20% o limite anual, observadas as demais condições estabelecidas.
Isso não elimina o Imposto de Renda. Quem já precisa declarar e recolher IR sobre receitas de aluguel continua sujeito às regras desse tributo.
Aluguéis têm redução de alíquota
Para as locações que efetivamente entrarem no IBS e na CBS, a reforma prevê redução de 70% sobre a alíquota padrão dos novos tributos. Dessa forma, apenas 30% da alíquota de referência será aplicada à operação de aluguel.
No caso de imóveis residenciais, há ainda um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel. Esse valor reduz a base utilizada para calcular IBS e CBS e não representa, por si só, desconto no valor que o inquilino paga.
Pessoas jurídicas que recebem receitas de locação também entram no novo sistema. Nesse caso, PIS e Cofins serão substituídos pela CBS, enquanto a implantação do IBS ocorrerá progressivamente até 2033.
A mudança também não provoca aumento automático dos contratos de aluguel. Qualquer alteração no valor pago pelo inquilino continua sujeita às regras contratuais e legais aplicáveis.
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