Nova regra para imóveis no Airbnb: condomínio poderá exigir aprovação de dois terços dos moradores para liberar aluguel
Decisão do STJ amplia discussão sobre o uso de imóveis residenciais em plataformas de estadia curta e regras em condomínios
A presença cada vez mais comum de hóspedes temporários em imóveis residenciais coloca novamente em discussão os limites entre o direito de propriedade e a rotina coletiva dos condomínios. O tema, que já vinha gerando disputas em assembleias e ações judiciais, ganhou novo peso após uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
A Segunda Seção do tribunal definiu que a oferta de imóveis em condomínios residenciais para estadias curtas, como ocorre em plataformas no modelo Airbnb, pode depender de aprovação em assembleia. Para a liberação, será necessário o aval de pelo menos dois terços dos condôminos.
O caso analisado envolveu uma proprietária de Minas Gerais que tentava manter a locação de um apartamento para períodos curtos sem autorização do condomínio. A defesa alegava o direito de uso do próprio imóvel, enquanto o outro lado sustentava que a prática alterava a finalidade residencial do edifício.
No entendimento da maioria dos ministros, esse tipo de utilização pode descaracterizar a destinação original do prédio quando passa a envolver alta rotatividade de pessoas. A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que contratos intermediados por plataformas digitais não se enquadram, necessariamente, como locação residencial tradicional nem como hospedagem hoteleira comum.
Segundo o STJ, o cerne da questão não é o aplicativo usado para anunciar o imóvel, mas os efeitos concretos da atividade no condomínio. Entre eles, estão impactos na segurança, no sossego e na convivência dos moradores.
Com base no Código Civil, a ministra apontou que mudanças na destinação do edifício ou das unidades dependem de aprovação qualificada dos condôminos. Sem esse aval, a utilização pretendida pode ser barrada quando a convenção prevê uso residencial.
A decisão não representa uma proibição nacional do Airbnb, mas uniformiza o entendimento do STJ sobre situações semelhantes. Na prática, condomínios passam a ter respaldo maior para exigir deliberação formal antes de permitir estadias curtas em unidades residenciais.
Em nota oficial, a plataforma afirmou que a decisão se refere a um caso específico, não é definitiva e não proíbe a locação que ela intermedia. A empresa também disse que restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade e informou que tomará as medidas legais cabíveis.
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