“Um advogado me deu uma dica para regularizar meu imóvel no cartório”: lei permite resolver o problema mesmo sem escritura
Mudanças na legislação abriram dois caminhos para colocar o imóvel no nome do dono direto pelo cartório, sem precisar de processo judicial
A história se repete em milhões de casas pelo Brasil. A pessoa comprou o imóvel, pagou tudo, mas o vendedor sumiu, morreu ou se recusou a passar a escritura.
Ou então mora no local há tanto tempo que já perdeu a conta, paga IPTU, fez reforma, mas na matrícula do cartório o nome que aparece ainda é de outra pessoa.
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Em qualquer um desses casos, a lei hoje permite regularizar direto no cartório. E é exatamente isso que vem surpreendendo quem descobre a informação pela primeira vez.
Comprou, pagou, mas não tem escritura
Esse é o caso mais comum. O comprador quitou o imóvel, tem contrato e recibos, mas nunca recebeu a escritura definitiva.
O vendedor desapareceu, faleceu ou simplesmente se recusa a assinar a transferência.
A solução é a adjudicação compulsória extrajudicial. O comprador leva a documentação ao Cartório de Registro de Imóveis, o cartório notifica o vendedor (ou os herdeiros) e, se ninguém contestar em 15 dias, o imóvel é registrado no nome de quem pagou. Sem juiz, sem audiência.
O que precisa levar:
- Contrato de compra e venda: pode ser particular, não precisa ser escritura pública
- Comprovantes de pagamento: recibos, transferências ou depósitos que provem a quitação
- Ata notarial: documento feito no tabelionato registrando que o vendedor não cumpriu a obrigação
- ITBI pago: imposto municipal de transmissão
- Advogado: obrigatório mesmo sendo no cartório
Prazo médio: de 30 a 90 dias quando a documentação está completa e não há contestação. Na Justiça, a mesma situação costumava levar de 2 a 5 anos.
Mora há anos sem contrato nenhum
Já quem não tem contrato de compra e venda, mas mora no imóvel há anos como se fosse dono, pode usar outro caminho: o usucapião extrajudicial. Também é feito no cartório.
O tempo mínimo de posse depende da situação:
- 5 anos: quando o morador usa o imóvel como moradia e fez melhorias
- 10 anos: posse contínua e pacífica, sem contestação
- 15 anos: quando não há nenhum documento que justifique a posse
- 2 anos: usucapião familiar, quando um cônjuge abandona o lar e o outro permanece
O cartório notifica o dono que consta na matrícula, os vizinhos e eventuais interessados. Desde a reforma do Código Civil de 2025, se ninguém responder no prazo, o silêncio vale como concordância.
Antes, se a pessoa notificada simplesmente ignorava o comunicado, o processo parava e ia pra Justiça. Agora o cartório pode seguir em frente.
A diferença entre os dois caminhos:
Adjudicação compulsória: para quem tem contrato e pagou tudo, mas não recebeu a escritura. A prova é o documento da compra.
Usucapião extrajudicial: para quem não tem contrato, mas mora há anos como dono. A prova é o tempo de posse.
O que acontece com quem não regulariza?
Morar em imóvel irregular parece não ter consequência. Até ter. E quem descobre costuma descobrir da pior forma:
- Penhora por dívida do antigo dono: se o nome dele ainda está na matrícula, credores podem usar o imóvel como garantia
- Herdeiros contestando a posse: a família do antigo proprietário pode reivindicar o bem a qualquer momento
- Desvalorização: imóvel sem escritura perde valor de mercado e não pode ser financiado por banco
- Problema na herança: na hora de passar o imóvel para os filhos, a falta de regularização pode travar o inventário por anos
Quanto custa?
O valor varia conforme o estado e o valor do imóvel, mas os custos gerais envolvem ITBI (entre 2% e 4% do valor de avaliação), custas do cartório (conforme tabela estadual), ata notarial e honorários do advogado.
Parece bastante, mas costuma sair bem mais barato e mais rápido do que resolver na Justiça. E o imóvel passa a valer mais no mercado só por estar regularizado.
Por onde começar?
Advogado é obrigatório nos dois procedimentos. Sem advogado, o cartório não aceita o pedido. É ele quem monta a documentação, acompanha cada etapa e garante que tudo seja feito dentro das regras.
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