Aluguel em 2026: nova proposta pode mudar a forma de locar imóveis e fazer o imposto chegar a até 44% para locadores
Reforma tributária reclassifica aluguel por temporada como serviço e pode levar a carga total a 44% da receita bruta do locador
A conta do aluguel pode ficar bem mais salgada a partir de 2026, e não só para quem paga.
Com a implementação da reforma tributária no Brasil, uma nova proposta de enquadramento muda a lógica do aluguel por temporada e coloca o locador no radar de uma tributação típica de atividade econômica organizada.
Na prática, o que antes era tratado como rendimento imobiliário passa a ser visto sob a ótica de hospedagem. E isso altera o jogo para proprietários, especialmente pessoas físicas, que podem ver o imposto subir de forma expressiva.
Com a entrada de tributos como IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), a carga pode alcançar aproximadamente 44% da receita bruta dos aluguéis de curto prazo. O impacto é direto na rentabilidade e pode exigir ajustes imediatos no modelo de operação.
O que muda no aluguel por temporada com a reforma tributária
A grande virada está na classificação do aluguel por temporada como atividade econômica organizada. Ou seja: deixa de ser apenas “alugar um imóvel” e passa a se aproximar da prestação de um serviço no formato de hospedagem.
Esse novo entendimento reposiciona o aluguel de curto prazo dentro de regras mais rígidas. A consequência mais sensível aparece na tributação, com a inclusão de IBS e CBS na conta do proprietário.
Para quem operava como pessoa física, o choque pode ser maior. A soma dos tributos, segundo o novo desenho, tem potencial para elevar a carga total para perto de 44% da receita bruta, reduzindo a margem do investimento.
Planejamento tributário vira regra para contratos inferiores a 90 dias
Com a legislação em vigor, aluguéis por períodos inferiores a 90 dias deixam de funcionar bem na informalidade ou no “piloto automático”. O proprietário passa a precisar de um planejamento tributário rigoroso, com estratégia e organização.
A exigência por registros mais precisos e emissão de documentos fiscais também se torna mais severa. O recado é claro: quem não se adequar pode enfrentar penalizações e dores de cabeça com fiscalização.
Nesse cenário, a operação como pessoa jurídica entra no centro do debate. Reavaliar o modelo e considerar a mudança para PJ pode significar uma carga mais administrável e uma gestão mais profissional do negócio.
Mercado segue aquecido, mas “ganha quem se adaptar” em 2026
Mesmo com o peso maior dos impostos, o aluguel por temporada continua atrativo, sobretudo em cidades turísticas e grandes centros. A diferença é que, em 2026, a rentabilidade tende a ficar cada vez mais ligada à estrutura e à eficiência da operação.
Modelos jurídicos como empresas no lucro presumido e holdings patrimoniais aparecem como alternativas capazes de reduzir consideravelmente o impacto tributário. Para muitos proprietários, isso pode ser o caminho para manter o investimento de pé.
Além da parte fiscal, a estratégia precisa ser completa. Definir preços com inteligência, administrar a propriedade com consistência e avaliar a migração para PJ pode otimizar impostos, organizar a gestão e ainda proteger melhor o patrimônio.
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