Advogada mostra passo a passo para regularizar imóvel mesmo sem a escritura
Especialista explica que é possível regularizar imóvel sem escritura direto no cartório, usando usucapião ou adjudicação compulsória extrajudicial, conforme a situação jurídica do imóvel
Regularizar imóvel sem escritura é plenamente possível por vias extrajudiciais, sem necessidade de ação judicial, desde que os requisitos legais sejam cumpridos.
As orientações foram explicadas em vídeo pela advogada Henriette Brigagão, do perfil @drahenrietteadvogada, que detalha os caminhos legais disponíveis diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.
Segundo a especialista, duas alternativas extrajudiciais são as mais utilizadas para regularizar imóvel sem escritura: a usucapião extrajudicial e a adjudicação compulsória extrajudicial.
Cada procedimento possui pressupostos específicos e exige documentação adequada para análise do registrador.
Usucapião extrajudicial é uma das principais vias
A usucapião extrajudicial está prevista no artigo 216-A da Lei nº 6.015/73, incluído pelo Código de Processo Civil de 2015. Esse mecanismo permite o reconhecimento da aquisição da propriedade diretamente no cartório, desde que a posse atenda aos critérios legais.
Entre os requisitos essenciais, a advogada destaca a posse mansa, pacífica e contínua, além do animus domini, ou seja, a intenção de agir como proprietário do imóvel.
Também é necessário cumprir o lapso temporal conforme a modalidade de usucapião.
Na modalidade extraordinária, o prazo é de 15 anos, podendo cair para 10 anos quando há moradia habitual ou realização de obras produtivas.
Já a usucapião ordinária exige 10 anos de posse com justo título e boa-fé, podendo chegar a cinco anos em hipóteses específicas previstas em lei.
Além disso, existem modalidades especiais, como a usucapião especial urbana, que exige cinco anos de posse em imóvel de até 250m², e a usucapião especial rural, aplicada a áreas de até 50 hectares com o mesmo prazo de posse contínua.
Adjudicação compulsória extrajudicial também permite regularização
Outra alternativa explicada por Henriette Brigagão é a adjudicação compulsória extrajudicial, prevista no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, incluído pela Lei 14.382/2022.
Esse procedimento se aplica quando existe contrato de compra e venda válido, mas o vendedor se recusa ou não pode outorgar a escritura definitiva.
Nesse caso, é necessário apresentar contrato ou promessa de compra e venda, comprovar a quitação integral do preço, demonstrar que o imóvel está devidamente individualizado e que não há controvérsia substancial sobre a negociação.
Procedimento ocorre diretamente no cartório
De acordo com a advogada, o procedimento começa com o requerimento no Registro de Imóveis, acompanhado das provas documentais, incluindo a quitação do valor pago. Em seguida, o cartório realiza a notificação do vendedor.
Caso não haja impugnação dentro do prazo legal, o registrador pode efetivar a transferência da propriedade diretamente no cartório.
Assim, o imóvel passa a ter regularização formal sem necessidade de processo judicial, desde que todas as exigências legais sejam atendidas.
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