Sem aval de todos os herdeiros, comprador pode perder dinheiro e imóvel
Fechar negócio com apenas um dos herdeiros pode ser ineficaz e dar margem para impedir o registro do imóvel
Comprar um imóvel que integra uma herança diretamente de apenas um herdeiro pode trazer riscos relevantes. Pela legislação brasileira, até a conclusão da partilha, a herança é considerada um todo unitário e indivisível, pertencente a todos os herdeiros em conjunto, conforme prevê o art. 1.791 do Código Civil.
Isso significa que nenhum herdeiro é proprietário exclusivo de um bem específico enquanto o inventário não for encerrado.
Por que um herdeiro não pode vender sozinho
O Código Civil estabelece que, antes da partilha, o direito dos coerdeiros sobre a herança é indivisível e segue regras semelhantes às do condomínio.
O art. 1.793 também dispõe que é ineficaz a cessão de direito hereditário sobre bem singular da herança, bem como a disposição de bem do acervo hereditário sem autorização judicial enquanto houver indivisibilidade.
Na prática, a venda feita por apenas um herdeiro pode não produzir efeitos perante os demais.
O risco para o comprador
Sem a concordância de todos os herdeiros ou autorização judicial, o negócio pode ser questionado judicialmente.
Outro ponto crucial é o registro. A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) exige título formal apto ao registro, como escritura pública e formal de partilha. Sem isso, a transferência da propriedade pode não ser concluída no cartório.
E se o negócio for desfeito?
Se o contrato for considerado ineficaz ou anulado, o comprador poderá ter de buscar ressarcimento junto ao herdeiro que recebeu o valor.
Em muitos casos, a cobrança recai sobre quem realizou a venda. Se esse herdeiro não possuir patrimônio suficiente, o prejuízo pode ser difícil de recuperar.
Critérios que devem ser verificados antes da compra
- Se todos os herdeiros concordam e assinam o contrato
- Se o inventário está concluído ou em andamento
- Se há autorização judicial, quando exigida
- Se o título é formalmente registrável no cartório
Negociações envolvendo bens de herança exigem análise jurídica cuidadosa. A verificação prévia da documentação pode evitar perdas financeiras e disputas judiciais prolongadas.
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