Advogado explica: mudança na lei pode obrigar o proprietário a pagar reparos que hoje ficam por conta do inquilino
Uma regra pouco conhecida pode mudar quem assume determinadas contas durante contratos residenciais
Proprietários e inquilinos precisam ficar atentos à divisão das despesas durante um contrato de aluguel. A principal norma sobre o tema, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), já estabelece quais custos cabem ao dono do imóvel e quais devem ser pagos pelo morador.
Uma checagem da legislação federal, porém, mostra que não há uma nova regra geral de 2026 que tenha alterado essa divisão. Os artigos 22 e 23 da lei continuam determinando as responsabilidades de cada parte.
Pela regra atual, o proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso, responder por defeitos anteriores à locação e pagar as despesas extraordinárias do condomínio.
Já o inquilino deve cuidar do imóvel, comunicar imediatamente problemas cuja solução seja responsabilidade do locador e reparar danos provocados por ele, familiares, visitantes ou pessoas sob sua responsabilidade. Portanto, não basta saber quem mora no imóvel: é necessário identificar a origem do problema.
Quem paga cada reparo?
Na prática, problemas estruturais e defeitos que não foram causados pelo morador tendem a ficar sob responsabilidade do proprietário.
A lei inclui entre suas obrigações a manutenção das condições de uso do imóvel e o pagamento de despesas extraordinárias, como reformas que envolvam a estrutura do prédio, recuperação das condições de habitabilidade e obras na fachada.
Por outro lado, o inquilino responde pelos danos que causar e pelas despesas ordinárias de condomínio. A legislação também determina que ele deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, descontando-se o desgaste provocado pelo uso normal.
Por isso, uma lâmpada queimada, pequenos ajustes decorrentes do uso ou um dano causado por uma instalação feita pelo próprio morador não devem ser automaticamente confundidos com um problema estrutural do imóvel.
Contrato não resolve tudo
Mesmo que exista uma cláusula no contrato, a análise do caso concreto continua sendo importante. A Lei do Inquilinato determina expressamente obrigações para locador e locatário, e o Superior Tribunal de Justiça já reforçou que o dever do proprietário está ligado às condições necessárias para que o imóvel cumpra sua finalidade de uso.
Por isso, antes de pagar ou cobrar um reparo, a recomendação é verificar o contrato, o laudo de vistoria e a origem do defeito.
Também é importante registrar o problema por escrito e guardar fotos, vídeos, orçamentos e comprovantes. A alegação de que houve uma “mudança na lei em 2026” precisa ser tratada com cautela: a legislação oficial consultada mantém a divisão central entre manutenção causada pelo uso do inquilino e obrigações estruturais ou extraordinárias do proprietário.
Em caso de conflito ou cobrança de valor elevado, a orientação de um advogado ou profissional especializado em locações pode evitar prejuízos.
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