Quanto custa construir 2 kitnets pequenas no fundo do terreno e o valor que elas podem render de aluguel em 2026, segundo os engenheiros
Pequenas decisões durante o projeto podem fazer diferença no resultado final desse investimento
A construção de kitnets vem ganhando espaço entre proprietários que buscam transformar áreas pouco aproveitadas em fonte de renda.
O modelo atende principalmente pessoas que procuram moradias compactas e com preço mais acessível, mas o resultado financeiro depende do custo da obra e da procura existente na região.
Para duas unidades de 30 m², portanto, a conta precisa considerar os 60 m² totais, além de projeto, instalações, acabamento, mão de obra e eventuais despesas de aprovação.
Em Goiás, por exemplo, o custo médio informado pelo Sinapi chegou a R$ 2.008,93 por m² em julho de 2026, enquanto o indicador nacional estava em R$ 1.976,37 por m² em junho.
O próprio IBGE ressalta que o Sinapi é uma referência de custo e não representa sozinho o preço final de uma obra.
Quanto reservar para a obra
Para uma construção compacta e econômica, a estimativa apresentada por profissionais do setor pode ficar acima do custo básico dos indicadores oficiais quando entram acabamento, instalações, serviços específicos e características do lote.
Usando a faixa de R$ 2.500 a R$ 3.500 por m² indicada no projeto analisado, as duas unidades, somando 60 m², chegariam a aproximadamente R$ 150 mil a R$ 210 mil.
O orçamento deve prever fundação, estrutura, paredes, cobertura, elétrica, hidráulica, esquadrias, louças, pisos, pintura e mão de obra.
Também podem pesar no valor final o acesso ao fundo do lote, ligações de água e energia, preparação do terreno, projeto e acompanhamento de responsável técnico.
Em Goiânia, o Código de Obras estabelece regras específicas para agrupamentos de quitinetes e determina que o número de unidades observe os parâmetros urbanísticos aplicáveis ao imóvel.
Aluguel muda conforme o bairro
Se cada unidade conseguir R$ 900 mensais, as duas produziriam R$ 1.800 de receita bruta por mês, ou R$ 21.600 ao ano com ocupação durante os 12 meses.
Em um exemplo de investimento total de R$ 180 mil, essa receita equivaleria a um retorno bruto de 12% ao ano, antes de descontar manutenção, impostos e períodos sem morador.
Nesse cenário simplificado, seriam necessários pouco mais de oito anos para que a soma dos aluguéis alcançasse o valor aplicado.
O aluguel de R$ 900, porém, não é garantido: há anúncio recente de uma unidade de 30 m² no Setor Central de Goiânia por esse valor, mostrando que a faixa é possível em determinadas localizações, mas não serve como referência automática para todos os bairros.
A decisão, por isso, deve começar pela pesquisa do mercado local, e não pela compra de materiais. Antes de construir, o proprietário precisa comparar imóveis de tamanho semelhante e verificar quanto é efetivamente cobrado na região, além de observar fatores como entrada independente, ventilação, lavanderia, segurança, vaga e proximidade de transporte, hospitais, universidades ou centros comerciais.
Também é necessário confirmar na prefeitura se o terreno permite o número pretendido de unidades e quais exigências de acesso, licenciamento e circulação se aplicam.
Em Goiânia, por exemplo, a legislação municipal trata o agrupamento de quitinetes como uso habitacional e prevê parâmetros próprios para esse tipo de empreendimento.
Assim, considerando a faixa de R$ 150 mil a R$ 210 mil para construir as duas unidades e uma receita potencial de R$ 1.800 por mês, o investimento pode fazer sentido para quem já possui o terreno, mas a rentabilidade real só pode ser definida após um orçamento técnico e uma pesquisa de aluguel no endereço específico.
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