Novas regras permitem que condomínio proíba locação por Airbnb e proprietários podem ser multados
Entendimento do STJ reforça limites para estadias de curta duração, enquanto novo tema repetitivo ainda discute quando a proibição precisa estar expressa
As regras sobre locação por Airbnb em condomínio ganharam um novo capítulo em 2026. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento de que contratos de curta estadia, quando descaracterizam o uso residencial, podem depender de autorização do condomínio.
Em maio, a Segunda Seção decidiu que a exploração reiterada e profissionalizada de imóveis para estadias curtas pode alterar a destinação residencial do prédio.
Nesse caso, a autorização deve passar por assembleia com aprovação de dois terços dos condôminos.
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Além disso, em setembro, o STJ suspendeu processos em todo o país para definir uma questão ainda específica: se a simples previsão de uso residencial na convenção já basta para impedir essas estadias ou se é necessária uma proibição expressa.
Condomínio pode restringir
Na decisão de maio, o STJ afirmou que o uso por plataformas digitais não é, por si só, suficiente para definir a natureza da contratação.
O que pesa é a forma de exploração do imóvel. Frequência elevada, estadias muito curtas, rotatividade constante de hóspedes e oferta de serviços semelhantes aos de hospedagem podem indicar uso incompatível com a destinação exclusivamente residencial.
Por isso, proprietários não devem interpretar a atual suspensão dos processos como uma liberação geral do Airbnb.
Dois terços podem ser necessários
O Código Civil estabelece que a alteração da convenção e a mudança de destinação do edifício ou da unidade exigem aprovação de dois terços dos condôminos. A regra está no artigo 1.351, com redação dada pela Lei nº 14.405/2022.
Assim, quando a atividade de curta estadia representa mudança da finalidade residencial, o quórum qualificado entra em cena.
O Tema 1.443 do STJ deverá esclarecer se, para proibir esse tipo de atividade, basta a cláusula residencial ou se a convenção precisa trazer a vedação de forma expressa.
Proprietário pode ser multado
Também existe possibilidade de multa quando o condômino descumpre deveres previstos na convenção ou no Código Civil.
O artigo 1.336 prevê que o morador deve respeitar a destinação da edificação. Já o parágrafo 2º permite multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, limitada, em determinadas hipóteses, a até cinco vezes a contribuição condominial.
No entanto, a penalidade não deve ser aplicada de maneira improvisada.
Por isso, condomínios precisam observar a própria convenção, garantir procedimento adequado e evitar multas sem base normativa.
O que o proprietário deve fazer
Quem pretende usar um imóvel para locação por Airbnb em condomínio deve analisar a convenção, o regimento interno e as atas de assembleias antes de anunciar a unidade.
Além disso, vale verificar se já existem restrições, deliberações recentes ou histórico de conflitos sobre estadias de curta duração.
Assim, embora o STJ já tenha reforçado o poder dos condomínios para preservar a destinação residencial, ainda existe uma discussão pendente sobre a necessidade de proibição expressa.
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