Advogado explica: “Quem mora há 5 anos em imóvel sem escritura pode conseguir colocá-lo no próprio nome sem precisar entrar na Justiça”
Regularização pode ser feita diretamente no cartório em determinadas situações, mas o prazo de cinco anos só vale quando requisitos específicos são atendidos
Quem mora há anos em um imóvel que nunca foi registrado no próprio nome pode conseguir regularizar a situação sem precisar abrir uma ação judicial.
Em vídeo publicado nas redes sociais, um advogado chama atenção para a usucapião extrajudicial, procedimento que permite reconhecer a propriedade diretamente no Cartório de Registro de Imóveis quando os requisitos previstos em lei são atendidos.
Segundo a explicação apresentada na publicação, em alguns casos cinco anos de posse podem ser suficientes. Isso não significa, porém, que qualquer pessoa que complete esse período automaticamente se torne proprietária.
Quando cinco anos podem ser suficientes
Uma das hipóteses mais conhecidas é a chamada usucapião especial urbana.
O Estatuto da Cidade estabelece que pode adquirir o imóvel quem possuir, durante pelo menos cinco anos de forma ininterrupta e sem oposição, uma área ou edificação urbana de até 250 m², utilizando-a para própria moradia ou da família.
Há ainda uma condição importante: a pessoa não pode ser proprietária de outro imóvel urbano ou rural.
Portanto, o simples fato de morar cinco anos em determinado endereço não basta. É necessário cumprir conjuntamente esses requisitos.
Não é preciso entrar na Justiça em todos os casos
A Lei de Registros Públicos permite que o reconhecimento da usucapião seja solicitado diretamente no cartório de registro de imóveis onde o bem está localizado.
O procedimento está previsto no artigo 216-A da Lei nº 6.015 e deve ser apresentado por advogado ou defensor público.
Entre os documentos exigidos podem estar ata notarial demonstrando o tempo e as características da posse, planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado, certidões e outros elementos capazes de demonstrar como a ocupação ocorreu.
Assim, embora o procedimento aconteça fora do Judiciário, não basta comparecer ao cartório com contas de água ou IPTU e pedir que o imóvel seja imediatamente transferido.
Contas e recibos podem ajudar
Documentos antigos costumam ter importância justamente para comprovar que aquela posse não começou recentemente.
Contas de água e energia, carnês de IPTU, correspondências enviadas ao endereço, contratos particulares, recibos, comprovantes de reformas e outros registros podem contribuir para demonstrar o período em que a pessoa ocupa o imóvel como se fosse proprietária.
O Registro de Imóveis também exige que o pedido identifique a modalidade de usucapião pretendida, a origem da posse e os possuidores anteriores cujo tempo eventualmente será somado ao atual.
Existem prazos diferentes
O prazo de cinco anos não é uma regra universal.
Na usucapião extraordinária, por exemplo, o prazo geral é de 15 anos, podendo cair para dez quando o possuidor estabelece moradia habitual no imóvel ou realiza obras ou serviços de caráter produtivo.
Já a usucapião ordinária geralmente exige dez anos de posse com justo título e boa-fé, embora o Código Civil preveja uma hipótese específica em que esse prazo pode cair para cinco anos.
Por isso, duas pessoas que moram há exatamente o mesmo tempo em imóveis sem escritura podem ter situações jurídicas completamente diferentes.
Imóvel público não entra nessa regra
Outro limite importante é que imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
Também podem existir obstáculos quando há oposição do verdadeiro proprietário, disputa sobre a posse ou quando a ocupação decorre de situações que não caracterizam posse com intenção de dono, como determinados contratos de aluguel.
A análise da matrícula do imóvel é uma das primeiras etapas para compreender qual procedimento pode ser utilizado.
Cartório pode negar o pedido
O procedimento extrajudicial não garante que o reconhecimento será aceito.
O oficial do registro de imóveis analisa os documentos, pode solicitar complementações e verificar se todos os requisitos estão preenchidos. Se houver impugnações ou questões que impeçam a solução extrajudicial, o caso pode acabar sendo levado ao Judiciário.
Ainda assim, a existência dessa alternativa significa que quem vive há anos em imóvel sem escritura não precisa necessariamente começar a regularização com um processo judicial.
Como explica o advogado no vídeo, o ponto fundamental é descobrir qual modalidade de usucapião se encaixa na situação concreta e reunir documentos capazes de comprovar o tempo e as características da posse.
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