Família compra terreno para construir a primeira casa e descobre na hora de começar a obra que não pode utilizar toda a área
Comprar um terreno não significa poder construir sobre toda a sua extensão. Uma exigência prevista nas regras municipais pode mudar completamente o projeto da primeira casa
Depois de anos economizando, comprar o terreno da primeira casa representa a realização de um grande sonho. A família começa a imaginar onde ficará a sala, quantos quartos serão construídos e até o espaço reservado para o quintal.
Mas imagine descobrir, justamente quando chega a hora de iniciar a obra, que uma parte considerável do terreno não poderá receber a construção planejada. Mesmo com a escritura em mãos e o imóvel devidamente registrado, essa situação pode acontecer.
Recuos obrigatórios impedem construir em toda a área do terreno
A principal explicação está nos chamados recuos obrigatórios, distâncias mínimas que precisam ser respeitadas entre a construção e os limites do terreno.
Dependendo da legislação municipal, essas exigências podem existir na frente, nas laterais e nos fundos do imóvel.
O objetivo é preservar condições de iluminação, ventilação, circulação e organização urbana.
Por isso, mesmo sendo proprietário de toda a área, o morador não tem necessariamente autorização para construir paredes e coberturas até as divisas.
Em terrenos de esquina, a situação pode exigir atenção adicional, porque existem duas faces voltadas para ruas.
Um terreno de 200 m² pode permitir uma construção térrea menor
Outra regra importante é a taxa de ocupação, que determina qual percentual da superfície do lote pode ser coberto pela projeção da edificação.
Imagine um terreno de 200 m² localizado em uma região onde a taxa máxima permitida seja de 60%.
Nesse exemplo, a construção poderá ocupar até 120 m² de projeção sobre o solo, enquanto os outros 80 m² não poderão ser ocupados por essa projeção, respeitadas também as demais exigências.
Isso não significa que o proprietário perdeu os 80 m² restantes. Eles podem ser utilizados para jardins, quintais e outros usos permitidos.
Também não significa que o imóvel esteja limitado a 120 m² de área construída total, pois a possibilidade de pavimentos adicionais depende de outros índices urbanísticos.
Área permeável também interfere no planejamento
Além dos recuos e da taxa de ocupação, algumas cidades exigem que uma parcela do terreno permaneça permeável.
Isso significa preservar uma área capaz de absorver a água da chuva, ajudando a reduzir o escoamento superficial e o risco de alagamentos.
Nessas condições, cobrir todo o quintal com concreto pode contrariar a legislação, mesmo quando não existe uma construção fechada no espaço.
Terrenos próximos a córregos ou áreas ambientalmente protegidas ainda podem apresentar restrições adicionais.
Como descobrir quanto do terreno pode ser construído?
Antes de comprar um lote, a recomendação é consultar a prefeitura para verificar o zoneamento e os parâmetros de construção.
Também é importante solicitar a matrícula atualizada no cartório, conferir as dimensões reais e contar com um arquiteto ou engenheiro para avaliar a viabilidade do projeto.
Construir sem respeitar as regras pode trazer prejuízos
Ignorar os limites municipais pode resultar em multas, embargo da obra e necessidade de modificar partes da construção.
Em Goiânia, o Código de Obras prevê embargo quando a edificação é executada sem licença ou em desacordo com o projeto aprovado.
Por isso, a melhor maneira de evitar surpresas é descobrir quanto realmente pode ser construído antes de fechar a compra.
Afinal, o tamanho registrado na escritura não é necessariamente o mesmo espaço disponível para levantar a casa dos sonhos.
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