Advogada explica: “Quem comprou imóvel sem escritura pode conseguir colocá-lo no próprio nome diretamente no cartório, mesmo tendo apenas contrato ou recibo”
Procedimento extrajudicial pode evitar uma ação na Justiça, mas exige documentos que comprovem a negociação e o descumprimento da transferência
Quem comprou um imóvel há anos, quitou o valor, mas nunca recebeu a escritura definitiva pode ter uma alternativa para colocar o bem no próprio nome sem precisar iniciar, necessariamente, uma ação judicial.
Em publicação nas redes sociais, uma advogada especializada no tema chama atenção para a chamada adjudicação compulsória extrajudicial, procedimento que pode ser realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis em determinadas situações.
A medida é especialmente relevante para compradores que possuem contrato de compra e venda, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou outros documentos que demonstrem a aquisição, mas não conseguiram concluir formalmente a transferência da propriedade.
É possível resolver diretamente no cartório
A possibilidade existe desde a Lei nº 14.382/2022, que incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos.
A norma permite que a adjudicação compulsória de imóveis objeto de promessa de venda ou cessão seja feita diretamente no Registro de Imóveis responsável pela região onde o bem está localizado, sem prejuízo da possibilidade de recorrer à Justiça.
O Conselho Nacional de Justiça regulamentou o procedimento em 2023 e esclareceu que ele pode ser utilizado em negócios que envolvam promessa de compra e venda, promessa de permuta, cessões e promessas de cessão, desde que atendidas as condições previstas nas normas.
Contrato pode ser suficiente para iniciar o procedimento
Um dos pontos destacados pela especialista é justamente que a ausência da escritura não significa que o comprador esteja sem qualquer possibilidade de regularizar o imóvel.
A própria legislação admite como documento o instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão. Além disso, o CNJ estabelece que diferentes atos ou negócios jurídicos que demonstrem a obrigação de transferir o imóvel podem fundamentar o pedido.
Um simples recibo, porém, não transforma automaticamente o comprador em proprietário.
Ele pode servir como elemento de prova dentro do conjunto documental, especialmente para demonstrar pagamentos, mas o cartório terá de analisar se existem elementos suficientes para comprovar o negócio, a quitação e a obrigação de transferir o bem.
Vendedor precisa ter deixado de cumprir a obrigação
A adjudicação compulsória não serve apenas para substituir uma escritura que nunca foi providenciada por descuido.
É necessário demonstrar que existia obrigação de formalizar a transferência e que ela não foi cumprida.
A Lei de Registros Públicos prevê a notificação da outra parte e considera caracterizado o inadimplemento quando o título definitivo não é celebrado no prazo de 15 dias após a notificação extrajudicial realizada dentro do procedimento.
O CNJ informa que o caminho pode ser utilizado, por exemplo, quando o vendedor se recusa a cumprir um contrato já quitado, morreu, não pode ser localizado ou quando existem outras circunstâncias que impedem a assinatura da escritura.
Advogado é obrigatório
Apesar de ocorrer fora da Justiça, o procedimento não é feito pelo comprador sozinho.
As regras do CNJ determinam que o interessado esteja representado por advogado ou defensor público, com procuração específica.
Entre os elementos que podem ser exigidos estão o contrato ou documento que comprove a negociação, prova do pagamento, documentos do imóvel, comprovação do inadimplemento e recolhimento dos tributos aplicáveis.
Depois da análise e do cumprimento das exigências, o próprio registro resultante da adjudicação pode servir para transferir definitivamente a propriedade para o comprador.
Há outro caminho em alguns casos
A adjudicação compulsória não é a única forma extrajudicial de regularizar um imóvel.
Dependendo da situação, também pode existir a possibilidade de usucapião extrajudicial, especialmente quando a pessoa exerce posse qualificada pelo período e nas condições exigidas pela legislação.
O Registro de Imóveis do Brasil destaca que tanto a usucapião extrajudicial quanto a adjudicação compulsória passaram a funcionar como instrumentos para regularizar propriedades sem necessidade de processo judicial em determinadas situações.
Por isso, quem possui apenas contrato, recibos ou outros documentos antigos não deve simplesmente concluir que o imóvel nunca poderá ser colocado em seu nome. O caminho correto depende de como ocorreu a compra, da existência de quitação, da situação registral do bem e dos documentos disponíveis.
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