Quem tem casa própria deve ficar atento às novas regras em vigor no Brasil
Mudanças em impostos e a criação do “CPF do imóvel” começam a alterar compra, venda, herança e doações, com mais cruzamento de dados e fiscalização a partir de 2026
Imposto nunca foi um assunto simples e, para quem tem casa própria, 2026 promete trazer ainda mais atenção a um ponto que muita gente só lembra quando precisa vender, transferir ou fazer inventário.
Além das mudanças já debatidas no Imposto de Renda (IR), duas cobranças ligadas diretamente ao patrimônio passam a ter novas regras no Brasil: o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), aplicado em heranças e doações, e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado na compra e venda de imóveis entre pessoas vivas.
As mudanças foram oficializadas com a promulgação do Projeto de Lei Complementar 108/2024, que virou emenda constitucional e agora exige que estados e municípios adaptem suas próprias legislações para colocar as regras em prática.
No caso do ITCMD, que é um imposto estadual, a principal alteração é que todos os estados e o Distrito Federal deverão adotar alíquotas progressivas a partir de 2026. Isso significa que quanto maior o valor transmitido em uma herança ou doação, maior será a porcentagem cobrada, respeitando o teto nacional de 8%, fixado pelo Senado.
Outro ponto importante é que o imposto passa a considerar o valor de mercado do bem, e não valores antigos ou contábeis. Essa regra vale para imóveis, participações societárias, aplicações financeiras e até bens mantidos no exterior. A intenção é reduzir brechas que permitiam avaliações abaixo do real em inventários e transferências patrimoniais.
Também muda o critério de qual estado pode cobrar o imposto. A partir de 2026, o ITCMD será devido ao estado onde o falecido ou doador tinha domicílio, e não mais ao local onde o inventário foi aberto. Para imóveis, no entanto, o imposto continua ligado ao estado onde o imóvel está localizado.
Já no ITBI, que é cobrado pelo município, decisões recentes dos tribunais superiores consolidaram entendimentos que mexem com a rotina de quem compra e vende imóveis. A base de cálculo passa a ser o valor de mercado declarado pelo contribuinte, e não valores “de referência” criados pela prefeitura com base no IPTU ou em tabelas internas. Se o município discordar do valor informado, terá que comprovar a suposta diferença por meio de procedimento administrativo.
Outra mudança relevante envolve o momento em que o imposto passa a ser devido. O entendimento consolidado é que o ITBI só pode ser cobrado após o registro do imóvel em cartório, ou seja, quando a transferência da propriedade se concretiza oficialmente.
Mas o ponto que mais deve chamar atenção de quem tem casa própria é o início do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o “CPF do imóvel”. A proposta cria um número único nacional para cada imóvel e integra informações entre cartórios e órgãos públicos, permitindo que dados sejam cruzados com mais rapidez.
Esse cadastro não cria imposto novo, mas aumenta a capacidade de fiscalização, já que inconsistências entre registros, valores declarados e operações anteriores tendem a ficar mais fáceis de identificar. A previsão é que, a partir de janeiro de 2026, cartórios, órgãos federais e capitais passem a usar o CIB como identificador, com adesão dos demais municípios em 2027.
Com esse novo cenário, especialistas alertam que proprietários devem redobrar o cuidado com documentação, regularidade registral e coerência nos valores declarados, especialmente em heranças, doações e transferências. Em um ambiente com mais integração de dados, erros simples podem virar dores de cabeça e questionamentos fiscais mais rapidamente do que antes.
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