Lei do Inquilino barra reajuste abusivo e impede aumento acima do contrato
Pela Lei do Inquilinato, reajuste anual só pode seguir o índice previsto no contrato; aumento real exige acordo formal ou ação revisional após três anos
Receber um aviso de reajuste e perceber que o valor “saltou” muito além do esperado é o tipo de susto que desestabiliza qualquer orçamento. Mas, ao contrário do que muitos proprietários fazem parecer, o aluguel não pode ser aumentado de forma livre, nem por pressão, nem por argumento de “mercado aquecido”.
A Lei do Inquilinato estabelece regras claras: reajuste anual é correção inflacionária, e qualquer cobrança acima do índice previsto no contrato pode ser contestada e barrada pelo inquilino.
Em vigor desde 1991, a Lei nº 8.245 determina que a atualização automática do aluguel só pode ocorrer uma vez ao ano, seguindo exatamente o índice escolhido no contrato, como IPCA, IGP-M, INPC ou outro permitido.
Isso significa que o proprietário não pode “somar um percentual” ou arredondar para cima com justificativas genéricas. Se o contrato aponta um índice, é esse índice — e apenas ele — que define o reajuste. Qualquer tentativa de ultrapassar esse limite deixa de ser reajuste e passa a ser aumento real, o que exige outro tipo de negociação.
É aí que muitos conflitos começam. O IGP-M, por exemplo, costuma oscilar bastante porque é impactado pelo dólar e pelos preços no atacado, o que pode gerar correções elevadas em alguns períodos. Já o IPCA, por acompanhar o custo de vida do consumidor, tende a ser mais estável e é hoje mais comum em contratos residenciais.
O INPC também aparece com frequência, especialmente quando a negociação está ligada à renda familiar. Seja qual for o índice escolhido, o primeiro passo do inquilino é simples: conferir o que está escrito no contrato e comparar com o percentual aplicado.
A legislação também impede “brechas” contratuais que tentem enfraquecer a proteção do locatário. Mesmo que o contrato traga expressões vagas permitindo reajuste “conforme mercado”, a lei invalida esse tipo de cláusula quando ela tenta transformar uma correção anual em aumento livre.
O artigo 45 da Lei do Inquilinato considera nulas as disposições que tentem driblar essa garantia. Na prática, isso reforça que reajuste anual não pode ser usado como atalho para impor valorização antecipada do aluguel.
Outra confusão comum é misturar reajuste com revisão. São coisas diferentes. O reajuste é automático e acontece para corrigir a inflação, dentro do índice contratado.
Já a revisão do valor do aluguel não é anual, não é automática e só pode ocorrer depois de três anos de contrato, com acordo entre as partes ou por meio de ação revisional — e, nesse caso, exige fundamentação, prova técnica e parâmetros objetivos. “O imóvel valorizou” ou “na região está mais caro” não basta sozinho para justificar cobrança acima do índice.
Quando o proprietário apresenta um percentual superior ao previsto, o inquilino não precisa aceitar calado — e não deve. A orientação mais segura é agir com base em cálculo e documentação. Uma forma prática de confirmar o reajuste correto é usar a Calculadora do Cidadão, do Banco Central, aplicando o índice do contrato e o período exato.
Com os números em mãos, o locatário pode formalizar a discordância por escrito, por meio de notificação extrajudicial, deixando claro que aceita apenas o reajuste dentro do contrato e da Lei nº 8.245/1991. Se o conflito continuar, é possível buscar mediação em órgãos como o Procon-MG ou recorrer à Justiça para reconhecer o abuso e impedir cobranças indevidas — inclusive para evitar ameaças de despejo como forma de pressão.
Para quem aluga um imóvel, a mensagem é objetiva: reajuste não é aumento livre. O contrato e a Lei do Inquilinato funcionam como escudo contra cobranças fora do combinado. Conferir o índice, calcular o percentual e registrar a discordância por escrito pode ser o que separa uma correção legítima de um abuso que se arrasta por meses — e pesa no bolso por anos.
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