Advogado explica: quem comprou imóvel, pagou tudo e está há mais de 10 anos sem escritura pode conseguir regularizar pelo cartório
Contratos antigos e anos de ocupação podem esconder caminhos diferentes para colocar em ordem a situação registral de um imóvel
Comprar um imóvel, quitar todas as parcelas e permanecer no local durante anos nem sempre encerra o processo de aquisição. Em alguns casos, o comprador descobre muito tempo depois que a propriedade ainda está registrada em nome de outra pessoa.
A situação pode ocorrer quando existe apenas contrato particular, o vendedor faleceu ou deixou de ser localizado, há recusa em formalizar a transferência ou surgiram entraves documentais. A legislação brasileira prevê alternativas para esses casos, mas a solução depende das circunstâncias de cada negócio.
Quando os dez anos podem fazer diferença
Quem comprou, pagou o imóvel e mantém posse contínua e incontestada por pelo menos dez anos pode, em determinadas situações, buscar o reconhecimento da propriedade por meio da usucapião ordinária pela via extrajudicial, diretamente no Registro de Imóveis.
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O Código Civil estabelece, porém, que o prazo não basta sozinho. A modalidade também exige justo título e boa-fé. Um contrato particular de compra e venda ou outros documentos relacionados à aquisição podem contribuir para demonstrar esses requisitos.
Segundo o advogado Leandro Egidio, que produz conteúdo sobre regularização imobiliária e inventário, comprovantes que revelem a ocupação ao longo dos anos também são relevantes. Contas vinculadas ao imóvel, tributos, fotografias, registros de benfeitorias e outros documentos podem integrar o conjunto de provas analisado no procedimento.
Nem sempre é preciso esperar dez anos
A usucapião, contudo, não é a única possibilidade para quem comprou e quitou um imóvel sem receber a escritura. Dependendo da documentação existente, também pode ser cabível a adjudicação compulsória extrajudicial, procedimento previsto na Lei de Registros Públicos e regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
Nesse caso, o foco está em comprovar o negócio, o cumprimento das obrigações pelo comprador e a ausência da transferência definitiva. Diferentemente da usucapião ordinária, não há requisito de posse por dez anos.
Análise deve ser individual
Nos procedimentos extrajudiciais, a documentação e as circunstâncias do caso são avaliadas pelo Registro de Imóveis, com assistência de advogado ou defensor público. Podem ser necessárias notificações, certidões, ata notarial, planta e outros documentos.
Por isso, compra quitada e longa permanência no imóvel não significam regularização automática. O caminho adequado depende do contrato, do histórico da posse e do motivo que impediu a escritura e o registro da propriedade.
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