Inquilino teve que pagar o conserto da infiltração, mas a Lei do Inquilinato diz que o reparo estrutural é obrigação do proprietário

Problemas como infiltrações, rachaduras e defeitos ocultos costumam gerar dúvidas. No entanto, a legislação define quem deve pagar cada tipo de reparo

Daniella Bruno - 01 de julho de 2026

Quem mora de aluguel costuma enfrentar dúvidas quando surge um problema no imóvel.

Uma infiltração inesperada, uma rachadura ou um defeito na instalação elétrica frequentemente levantam a mesma pergunta: afinal, quem deve pagar pelo conserto?

Embora muitos contratos tentem distribuir essas responsabilidades, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) define deveres específicos para proprietários e inquilinos.

Por isso, conhecer as regras evita conflitos e ajuda ambas as partes a agir dentro da legislação.

O que cabe ao proprietário e ao inquilino?

A lei determina que o proprietário deve entregar e manter o imóvel em condições adequadas de uso. Assim, ele responde pelos problemas estruturais e pelos chamados vícios ocultos, que não surgiram por culpa do locatário.

Entre os reparos que normalmente ficam sob responsabilidade do proprietário estão:

• infiltrações provocadas por problemas estruturais;
• defeitos no telhado;
• rachaduras que comprometem a estrutura;
• instalações elétricas antigas ou inadequadas;
• problemas em tubulações internas;
• cupins ou defeitos existentes antes da locação.

Por outro lado, o inquilino responde pelos danos que causar durante a locação e pela manutenção decorrente do uso diário do imóvel. Trocar lâmpadas, reparar uma torneira desgastada pelo uso ou desentupir uma pia, por exemplo, costumam fazer parte dessas obrigações.

O que fazer se o inquilino pagar pelo reparo?

Em algumas situações, o problema exige uma solução imediata. Se uma infiltração colocar o imóvel ou os bens do morador em risco, o inquilino pode precisar providenciar o conserto antes da atuação do proprietário.

Nesse caso, especialistas recomendam registrar toda a situação com fotos, vídeos e documentos.

Além disso, o locatário deve comunicar o problema por escrito à imobiliária ou ao proprietário antes de contratar o serviço, sempre que isso for possível.

Depois da execução do reparo, o inquilino pode solicitar o reembolso das despesas.

Em muitos casos, as partes resolvem a questão por meio do abatimento do valor nas parcelas seguintes do aluguel, desde que apresentem notas fiscais e comprovantes dos gastos.

Contrato não pode retirar direitos previstos em lei

Outro ponto importante envolve as cláusulas do contrato de locação.

Mesmo que o documento transfira ao inquilino a responsabilidade por qualquer reparo estrutural, a Justiça pode considerar essa previsão abusiva quando contrariar a Lei do Inquilinato.

Por isso, especialistas orientam que o locatário sempre registre o problema, preserve provas e conceda ao proprietário a oportunidade de realizar o reparo.

Dessa forma, ambos reduzem o risco de conflitos e garantem o cumprimento das obrigações previstas na legislação.

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