Boom imobiliário da capital pode chegar à Aparecida de Goiânia, mas fatores determinantes estão em jogo

Cidade irmã de Goiânia tem crescido, mas setor imobiliário parece não acompanhar a evolução — na superfície

Alheia a problema de área — comuns a cidades onde o crescimento do mercado imobiliário está consolidado em Goiás — Aparecida de Goiânia vive uma situação peculiar: o lançamento de imóveis voltados para a classe média é restrito.

Apesar da presença de terrenos ser vasta, eles têm sido ocupados por imóveis para Minha Casa, Minha Vida (MCMV) ou condomínios horizontais de luxo. Duas são as justificativas são mais presentes entre os especialistas entrevistados pelo Portal 6: a falta de uma legislação mais robusta e o perfil socioeconômico dos moradores do município.

Mesmo com estas questões, o apetite para vendas na cidade segue em alta, conforme é possível ver em dados da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO).

O relatório apontou que, somente em 2024, foram vendidas 957 unidades enquanto, no mesmo período, foram lançadas 712. No entanto, mesmo com o número de vendas superior ao de lançamentos, a cidade, outrora conhecida como dormitório e colada na capital, enfrenta um gargalo quando comparada à Goiânia, onde o número de lançamentos chegou a 10.707.

De acordo com a diretora de comunicação social do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Goiás (Sinduscon), Carolina Lacerda, muitos fatores podem explicar o porquê do município não crescer ainda mais, se restringindo a uma atuação contraída, principalmente quando colocada lado-a-lado da cidade irmã.

Um dos exemplos é a ausência de uma legislação mais robusta, como uma lei municipal de Habitação de Interesse Social (HIS), vista em outros grandes centros, sendo esse um dos principais obstáculos.

“Sem diretrizes que flexibilizem parâmetros urbanísticos — como a relação de vagas por unidade, os limites de área mínima das unidades e a altura máxima das edificações — os empreendimentos acabam ficando mais caros e menos aderentes à realidade econômica da população local”, afirmou, em entrevista à reportagem.

Outros problemas indicados por Carolina são as dificuldades crônicas de infraestrutura urbana da cidade, que conta com questões sérias como a falta de rede de esgoto pluvial, abastecimento de água e pavimentação asfáltica.

Segundo ela, além de afastar os clientes, isso acaba encarecendo os custos de implantação dos projetos, o que, somado à renda média da população, muitas vezes inviabiliza a oferta de produtos dentro de uma faixa acessível.

“Mesmo com preços mais baixos, os imóveis em Aparecida de Goiânia ainda enfrentam um descompasso entre o custo de produção e o poder de compra da população”, concluiu.

Tal descompasso abre breche para benefícios como MCMV, que se sobressaem especialmente para uma população de baixa renda, uma vez que parte dos imóveis de Aparecida de Goiânia está enquadrada nesta leva, conforme enquadrou o presidente do Conselho da Ademi-GO, Fernando Razuk, em entrevista à reportagem

Este entrave evidência um problema bastante evidente na segunda maior cidade de Goiás: empreendimentos para a população de classe média parecem quase não existir, com pouquíssimas opções para este grupo populacional.

Conforme divulgado pela Ademi-GO, o ticket médio do valor dos imóveis em Aparecida de Goiânia é de R$ 230 mil, valor R$ 550 mil inferior à média da capital: R$ 780 mil.

“A gente entende que o principal potencial na cidade é o Minha Casa Minha Vida, mas ainda há entraves. Quando o Governo Federal aumentou o teto do valor em 2023, em Goiânia, por exemplo, dobrou o número de lançamentos, mas em Aparecida manteve as mesmas 700 unidades lançadas no ano anterior”, destacou Fernando Razuk.

Segundo ele, o plano diretor da cidade acaba por ser muito restritivo, com poucas áreas que podem ser verticalizadas, sendo que elas acabam por ser muito mais caras, por estarem localizadas em frente aos eixos.

Estas “áreas mais caras”, muitas vezes entendidas como um entrave pelas grandes construtoras, acabam se tornando um objeto de desejo para outras, como a FGR Incorporações, responsável pelos famosos condomínios de luxo ‘Jardins’.

Segundo a diretora comercial da incorporadora, Camila Alcântara, é com a dificuldade de construir edifícios verticais que os famosos condomínios de luxo ‘Jardins’ enxergam uma possibilidade de crescimento.

Para ela, esses clientes, com renda mais elevada, são os principais focos dos empreendimentos neste momento, principalmente pelo fator expansivo.

“Quando você fala de um Jardins, o cliente não pensa duas vezes, ele quer aquela localização. Em Goiânia, o setor está tão aquecido que não existe mais espaço, aquela região do Centro, região Sul de Goiânia está lotado. Não tem mais área suficiente para construir condomínios nessa proporção, condomínios verticais, então as pessoas recorrem a Aparecida”, disse, em entrevista ao Portal 6.

De acordo com Camila, o fator legislativo é sim uma questão para a expansão do mercado imobiliário, mas isso não significa necessariamente um problema, abrindo outras vertentes para quem procura empreender ou comprar a casa própria.

Outro fator enfatizado pela diretora comercial da FRG é a proximidade afetiva do público com a cidade, sendo este um dos fatores principais pelos quais as pessoas insistem em continuar morando nela.

“A pessoa já tem a vida ali, a família, já tem as escolas, o comércio. Aparecida é uma cidade muito rica em comércio. Apesar dessa questão com imóveis verticais, é uma cidade que está crescendo e a população cresce junto”, enfatizou.

Por conta disso, o fator de crescimento, ainda que enrustido e um tanto quanto travado, acaba por persistir, mesmo que de forma mais tímida que a capital.

Segundo ela, a ‘sombra’ de Goiânia pode assustar, mas também pode ensinar, sendo uma prova de que algo foi plantado aos poucos e agora vem recebendo essa crescente.

Por conta disso, de acordo com Camila, se Aparecida de Goiânia continuar seguindo esta linha, em um futuro não muito distante, os avanços deste mercado começarão a ser sentidos, mostrando o verdadeiro potencial da cidade.

“Essa demanda existe. Essa projeção de crescimento está sendo trabalhada em Aparecida de Goiânia. Ela teve uma área que foi explorada com antecedência e hoje está colhendo os frutos. Então, eu acredito que Aparecida vai colher, daqui uns cinco ou seis anos, da mesma forma. É um crescimento natural”, finalizou.

O que diz a Prefeitura de Aparecida de Goiânia?

Diante das alegações da falta de legislação, a reportagem entrou em contato com a Prefeitura de Aparecida de Goiânia que, em nota, rebateu as críticas e afirmou que o município já possui leis vigentes e efetivas nas áreas de habitação e planejamento urbano.

No comunicado, foi dito que existe uma lei municipal de 2007 para Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS), em conjunto com um Plano Diretor Municipal, que existe desde 2016, além de uma Política Municipal de Habitação e Regularização Fundiária, instaurada em 2019.

Confira a nota na íntegra:

“A Prefeitura de Aparecida de Goiânia esclarece que o município possui legislação vigente e efetiva nas áreas de habitação e planejamento urbano. A cidade conta com a Lei Complementar nº 124, de 14 de dezembro de 2016, que institui o Plano Diretor Municipal, principal instrumento de ordenamento e desenvolvimento territorial.

Na área habitacional, o município possui a Lei Municipal nº 2.707, de 18 de dezembro de 2007, que institui as Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS) e cria o Plano Habitacional de Interesse Social (PHIS), além da Lei Municipal nº 3.463, de 21 de março de 2019, que estabelece a Política Municipal de Habitação e Regularização Fundiária.

A prefeitura ressalta que não é verdadeira a ilação de que a legislação vigente estaria travando o crescimento de Aparecida. Ao contrário, a cidade tem registrado um crescimento expressivo nos investimentos, especialmente no setor habitacional, o que se reflete na elevada quantidade de processos analisados e aprovados pelos órgãos competentes da Prefeitura.

Ressalta ainda que desde o início da gestão do prefeito Leandro Vilela, a administração municipal tem atuado para reduzir burocracias, modernizar procedimentos e facilitar a implantação de novos empreendimentos, com ênfase na habitação de interesse social e na promoção de um crescimento urbano ordenado.”

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