Advogada explica se quem mora de aluguel é obrigado a pintar o imóvel após sair
Lei do Inquilinato não impõe “pintura nova” automática: devolução é no estado em que recebeu, salvo danos além do uso normal
A cena é comum no fim do contrato: o locatário entrega as chaves e ouve que só sai “com cheiro de tinta nova”. Embora essa exigência ainda apareça em contratos e vistorias, ela não é automática na lei e pode ser contestada quando transfere ao inquilino a manutenção ordinária do imóvel.
O parâmetro central é a Lei do Inquilinato, que obriga a devolução do imóvel no estado em que foi recebido, mas admite as deteriorações naturais do uso ao longo do tempo.
O que a Lei do Inquilinato realmente exige
O artigo 23, inciso III, determina que o locatário deve restituir o imóvel, ao fim da locação, “no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.
Na prática, isso significa que a lei não cria uma regra genérica de “pintar sempre”. O dever do inquilino é devolver o imóvel preservando o que recebeu, sem responder por desgaste previsível do tempo e do uso cotidiano.
Desgaste natural não é dano indenizável
Pintura desbotada, marcas leves do tempo e sinais moderados de uso tendem a ser tratados como desgaste natural, sobretudo quando não há indício de mau uso. É o tipo de situação que costuma ser enquadrada na exceção legal do “uso normal”.
Já danos como riscos profundos, furos excessivos, mofo associado à falta de ventilação e alteração de cor sem autorização podem gerar obrigação de reparo, porque extrapolam o desgaste esperado e podem demandar recomposição.
“Mas está no contrato”: quando a cláusula pode ser questionada
Cláusulas que impõem pintura automática, independentemente do estado real do imóvel, são frequentemente discutidas no Judiciário sob a ótica de equilíbrio contratual e compatibilidade com a regra do art. 23, III.
O material enviado cita precedente do STJ no AREsp 2.933.363 como exemplo de análise sobre “imposição automática” e abusividade. A consulta do processo e de decisões do tribunal pode ser feita no sistema oficial do STJ.
A vistoria é o ponto mais importante para evitar cobrança indevida
Em conflitos desse tipo, o que costuma pesar é a prova de como o imóvel foi entregue e como está sendo devolvido. Por isso, laudo de vistoria de entrada, fotos, descrição detalhada e relatório comparativo ajudam a separar desgaste natural de dano.
Há decisões em tribunais que rejeitam cobranças baseadas em vistoria final unilateral e sem validação suficiente, justamente por não comprovar o que excede o “uso normal” previsto na lei.
Como agir na entrega das chaves
O caminho mais seguro é comparar a vistoria inicial com o estado atual. Se houver apenas desgaste natural, a contestação deve ser feita por escrito, pedindo que a cobrança indique quais danos concretos ultrapassam o uso normal.
Se existir dano real e localizado, a orientação mais comum é reparar apenas a área afetada, sem transformar isso em obrigação de “pintura total” quando não for necessário.
Veja o que diz a advogada:
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